10月29日，万科公布了2026年第三季度的财务报告。
今年前九个月，万科实现营收1049.99亿元，同比下滑34.94%；归属于上市公司股东的净亏损为239.44亿元，相较于去年同期的280.16亿元亏损，减少了40.72亿元，降幅达14.53%。
在第三季度，万科营收为348.30亿元，同比减少37.88%，归母净亏损为89.93亿元，相比去年同期的160.69亿元亏损，收窄了44.04%。
将减亏幅度与合同销售金额同比下降48.2%这两个数据结合来看，可以清晰地反映出万科当前的状况：亏损的缺口正在缩小，但主营业务仍需恢复活力。
减亏的实质
亏损是如何缩减的？前三季度毛利为69.70亿元，较去年同期减少了约85亿元，整体税前毛利率为6.6%，较去年同期下降了3.0个百分点；其中，房地产开发业务的税前毛利率为5.2%，同比下降了2.6个百分点。
与此同时，资产减值损失为39.37亿元，同比减少了72.54%，相当于少计提了约104亿元。营业成本下降了32.82%，但降幅小于收入下降幅度，表明成本端的收缩速度未能跟上结算规模的缩减。
一方面毛利减少了85亿元，另一方面减值计提少了104亿元，两者大致相互抵消，这构成了减亏的真实机制。公告本身也指出，亏损主要源于开发业务结算规模下降以及毛利率仍处于低位。
扣除非经常性损益的指标也能提供交叉验证。前三季度扣非净亏损为215.38亿元，比归母净亏损少了24亿元；非经常性损益合计为-24.06亿元，其中非流动资产处置损益为-6.04亿元，其他收支为-19.47亿元。非经常性项目构成了拖累而非支撑，亏损的根本原因仍在主营业务。
此外，所得税费用为39.13亿元，同比增加了59.54%。公告解释称，这是由于整体亏损但部分子公司产生了应税利润，以及递延所得税资产被转回。
销售的缺口
亏损的上游是销售。第三季度，万科合同销售面积为128.3万平方米，金额为162.1亿元，同比分别下降了45.7%和48.3%；前三季度累计销售面积为421.3万平方米，金额为520.1亿元，同比降幅分别为45.6%和48.2%。
根据国家统计局数据，1-9月全国新建商品房销售面积为5.65亿平方米，同比下降13.2%。以面积口径计算，万科的降幅为45.6%，比全国平均水平高出32.4个百分点。行业整体在收缩，公司也在同步收缩。
数据来源：万科企业2026年第三季度报告，观点网整理
在项目层面，万科前三季度推出的12个首开项目均兑现了投资承诺，整体首开去化率接近六成，宁波璞源隐秀凭借差异化产品实现了75%的去化率。在存量去化方面，年初现房销售额为75亿元，车位、商铺和办公合计58亿元，通过新媒体渠道获客成交近85亿元；苏南朗拾玉湖项目通过“质造工坊”公开展示施工工艺，实现了现房清盘。
结算方面，前三季度开发业务结算面积为510.3万平方米，贡献了602.9亿元的营业收入。
截至9月底，已售未竣工结算资源为893.3万平方米，对应合同金额约795.4亿元。以合同金额对比前三季度602.9亿元的结算收入，大约相当于四个季度的量；而竣工面积412.3万平方米仅完成了全年计划的55.4%，第四季度需要补充近一半的进度。
补货方式也有所变化。前三季度盘活优化和新增产能为195.0亿元，通过存量盘活实现的现金回款为39.2亿元；其中第三季度盘活优化和新增产能同样为39.2亿元，这两个数字数值相同但口径不同，前者是可售货值，后者才是现金。累计获取了11个项目，权益计容建筑面积为45.5万平方米，权益地价约30.7亿元，大约相当于同期销售金额的5.9%。新开工及复工计容面积为159.6万平方米，仅完成全年计划的52.1%。
时间与代价
化解风险的账本在资产负债表上有所体现。截至9月末，万科货币资金为524.46亿元，较上年末减少了147.94亿元；有息负债为3488.3亿元。根据这两个披露数据测算，货币资金对有息负债的覆盖率约为15.0%。资产负债率为78.0%，较上年末上升了1.1个百分点。
归母所有者权益为930.94亿元，较上年末下降了20.37%，减少了238.11亿元，这与前三季度239.44亿元的归母亏损基本相当。
现金流方面。前三季度经营活动现金流量净额为-22.22亿元，同比少流出36.67亿元，改善了62.26%，公告归因于经营支出减少。但上半年这一项还是净流入4.95亿元，据此测算，第三季度单季净流出约27亿元。同期的收缩也能得到印证：营业成本下降32.82%，销售费用为29.28亿元，下降39.27%。
融资方面，截至三季度末，万科存量融资综合成本为2.86%，较年初下降了17个基点；大股东深铁集团年内累计提供了约45.2亿元股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例；已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成了风险缓释，涉及本金约180.7亿元。前三季度筹资活动净流出140.89亿元，同比收窄30.67%。
成本在下降、期限在调整、股东在支持，这套组合维持了存量债务的稳定，但依赖的格局并未改变。
经营服务业务则保持稳健。前三季度全口径收入为438.0亿元，同比增长0.5%。其中，租赁住宅收入为21.0亿元，泊寓累计运营管理21.36万间、已开业17.13万间，出租率为92.5%；商业开发与运营收入为66.8亿元，整体出租率为93.1%；物流仓储收入为33.6亿元，同比增长5.6%，冷链收入为20.4亿元，增长21.9%，高标库收入为13.2亿元，下降11.4%。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
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